Mieterstrom-Haftung für Vermieter: Wer haftet wann?

Wer als Vermieter Mieterstrom anbietet, wird rechtlich zum Energieversorgungsunternehmen. Das steht so im Energiewirtschaftsgesetz (§ 3 Nr. 18 EnWG) und gilt unabhängig von der Größe des Projekts, ob zehn Wohneinheiten oder eine einzelne Einliegerwohnung mit PV-Anlage auf dem Dach spielt dabei keine Rolle.

Diese Einordnung bringt tatsächlich neue Pflichten mit sich. Die Frage, die die meisten Vermieter aber eigentlich beschäftigt, ist konkreter: Was passiert, wenn etwas schiefgeht? Wer haftet, wenn der Strom ausfällt, wenn der Lieferant insolvent geht, oder wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?

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Wird der Vermieter durch Mieterstrom zum Energieversorger?

Ja, auch wenn das erstmal beängstigend klingt.

Sobald ein Vermieter Strom an seine Mieter verkauft, fällt er unter die gesetzliche Definition eines Energieversorgungsunternehmens. Das gilt allerdings nur, wenn er selbst Vertragspartner der Mieter für die Stromlieferung wird. Überträgt er diese Rolle an einen Dienstleister (etwa im sogenannten Lieferkettenmodell), bleibt er zwar Eigentümer der Anlage, aber eben nicht der rechtliche Stromlieferant.

Diese Unterscheidung ist wichtig. Sie entscheidet darüber, wen am Ende die Pflichten und die Haftung treffen: den Vermieter selbst oder den beauftragten Dienstleister. Beim klassischen Mieterstrom bleibt aber der Vermieter oder Betreiber der Vollversorger der Mieter.

Haftet der Vermieter bei Mieterstrom für einen Stromausfall?

In der Theorie überzeugend, in der Umsetzung anders: Die Probleme lassen sich in drei Bereiche einteilen – Bürokratie, Technik und laufender Betrieb.

Der Netzausfall

Ein Kabelbruch, ein Trafoschaden, ein Unwetter, das die Hauptleitung kappt: dafür ist weder der Vermieter noch sein Mieterstrom-Anbieter verantwortlich, sondern der Netzbetreiber. Der haftet zwar grundsätzlich, allerdings gesetzlich gedeckelt: Bei einfachen Fahrlässigkeitsfällen sind Sachschäden auf 5.000 Euro pro Geschädigtem begrenzt, bei reinen Vermögensschäden haftet er ohne groben Fehler gar nicht. Das gilt übrigens unabhängig vom Mieterstrommodell; jeder normale Stromkunde in Deutschland, ob Eigentümer, Mieter oder Vermieter, ist derselben Haftungsbeschränkung ausgesetzt, weil sie am Netzbetreiber und nicht am Vertragsverhältnis hängt. Für den Vermieter heißt das also, dass er hier hier meist rauskommt, aber sein Mieter im Zweifel auch nicht den vollen Schaden ersetzt bekommt. Und leider ist dieses Szenario ist in Deutschland selten.

Der Ausfall des Reststromlieferanten

Ein gutes Beispiel dafür war der Fall Stromio im Dezember 2021: Der Discounter kündigte seinen Kunden praktisch über Nacht, weil die Einkaufspreise am Strommarkt explodiert waren. Was dabei aber wichtig ist: Der Strom floss trotzdem weiter. Fällt ein Lieferant aus, springt automatisch der örtliche Grundversorger als Ersatzversorger ein, mindestens für drei Monate. Für den Vermieter bedeutet ein Lieferantenausfall also kein Blackout, sondern vor allem ein Preis- und Verwaltungsproblem – er zahlt in der Übergangszeit den teureren Ersatzversorgungstarif, kann diesen Aufschlag aber wegen der gesetzlichen Preisobergrenze nicht an seine Mieter weitergeben. Haften tut er aber nicht.

Der Fehler in der Hausinstallation

Der Verteilerkasten, die Zählerschränke, die interne Verkabelung zwischen PV-Anlage, Zähler und Wohnungen: Fällt hier etwas aus, kommt zwar ausreichend Strom am Hausanschluss an, aber nicht bei den Mietern, und das ist eindeutig Sache des Anlagenbetreibers. Wie ernst das genommen wird, zeigt ein Fall vor dem OLG Oldenburg: Nach einem Hausbrand durch eine fehlerhaft installierte PV-Anlage musste der Gebäudeeigentümer 60 Prozent des Schadens selbst tragen, der ausführende Elektrobetrieb die restlichen 40 Prozent, weil auf einem ungeeigneten Dach ohne die vorgeschriebene Trennschicht montiert worden war. Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil 2020.

Das klingt bedrohlich, ist es in der Praxis aber selten: Ein Fachbetrieb, der nach den geltenden VDE-Normen installiert, verursacht solche Fehler kaum. Das Risiko konzentriert sich fast ausschließlich auf schlecht ausgeführte Installationen oder fehlende Wartung; beides lässt sich mit der Wahl eines seriösen Installateurs und regelmäßigen Kontrollen praktisch ausschließen.

Haftet der Vermieter, wenn der Reststromlieferant ausfällt?

Ja, aber anders als man erstmal denkt.

Wie im Abschnitt zum Stromausfall beschrieben, bedeutet ein Ausfall des Reststromlieferanten in aller Regel kein Blackout, der Grundversorger übernimmt automatisch für bis zu drei Monate. Die eigentliche Haftung des Vermieters entsteht hier nicht durch fehlenden Strom, sondern durch die Kosten- und Vertragslage: Er muss den teureren Ersatzversorgungstarif zahlen, ohne ihn wegen der Preisobergrenze an seine Mieter weiterreichen zu können, und er ist dafür verantwortlich, rechtzeitig einen neuen Lieferanten zu finden, bevor die Ersatzversorgung nach drei Monaten endet.

Eine Einschränkung dabei ist, dass die gesetzlich garantierte Ersatzversorgung vor allem für Haushaltskunden gilt. Kauft der Vermieter seinen Reststrom als größerer Abnehmer ein, ist er selbst nicht in gleichem Maß rechtlich abgesichert wie seine Mieter. In der Praxis übernehmen Grundversorger das trotzdem meist freiwillig, ein belastbarer Rechtsanspruch besteht aber nicht in derselben Form.

In der Praxis ist das Ganze aber etwas seltenes. Größere Lieferantenausfälle wie bei Stromio häufen sich vor allem in echten Marktkrisen, nicht im Alltagsgeschäft. Und die drei Monate Übergangszeit reichen normalerweise problemlos, um einen neuen Vertrag abzuschließen. Wer nicht bis zur letzten Woche wartet, kommt hier in der Regel ohne größere Probleme durch.

Muss der Vermieter Reststrom liefern, wenn die PV-Anlage nicht ausreicht?

Ja, und das ist auch gesetzlich vorgeschrieben:

Der Mieterstromvertrag muss laut § 42a Abs. 2 Satz 6 EnWG die umfassende Versorgung des Mieters auch für die Zeiten vorsehen, in denen kein Mieterstrom geliefert werden kann; etwa nachts oder an bewölkten Tagen. Das ist aber kein Ausnahmefall, sondern beim klassischen Mieterstrommodell von Anfang an eingeplant. Reststrom gehört ganz selbstverständlich dazu, keine PV-Anlage deckt den Bedarf eines Mehrfamilienhauses durchgehend allein.

In der Praxis läuft das meist über zwei getrennte Preise:

• einen PV-Preis für den Solarstrom, der üblicherweise 3 bis 5 Cent unter dem Reststrompreis liegt,

• und den Reststrompreis für den zugekauften Netzstrom.

Der Mieter bekommt trotzdem nur eine einzige Rechnung und merkt vom Wechsel zwischen beiden Quellen nichts. Er profitiert einfach davon, dass ein Teil seines Verbrauchs günstiger abgerechnet wird.

Für den Vermieter bedeutet das einfach nur, dass er neben dem Solarstrom auch einen Vertrag mit einem Reststromlieferanten braucht, womit wir wieder beim vorherigen Abschnitt wären.

Welche Pflichten hat der Vermieter als Stromlieferant im Mieterstrommodell?

Sobald der Vermieter selbst zum Mieterstromlieferanten wird, kommen ein paar konkrete Pflichten dazu, die über das normale Vermieterdasein hinausgehen.

Die Rechnungsstellung ist gesetzlich geregelt: Sie muss einfach und verständlich sein, mit vollständig ausgewiesenen Berechnungsfaktoren. Üblich ist eine jährliche Abrechnung, ähnlich wie bei der Nebenkostenabrechnung. Unabhängig davon muss der Vermieter den Mietern aber kostenlos eine monatliche Verbrauchsinformation zur Verfügung stellen. Wir haben dazu ein Online-Portal, indem alle Messwerte und Zählerdaten live angezeigt werden.

Der Stromliefervertrag selbst braucht bestimmte Pflichtangaben: Vertragsdauer, nächstmöglicher Kündigungstermin, die geltenden Preise, das Rücktrittsrecht des Mieters und die Bedingungen für einen Lieferantenwechsel. Wichtig dabei: Der Mieterstromvertrag darf laut § 42a EnWG nicht an den Mietvertrag gekoppelt werden. Wer in die Wohnung einzieht, muss nicht automatisch auch Mieterstrom beziehen, und eine Ablehnung darf keine Nachteile beim Mietverhältnis nach sich ziehen.

Eine Grenze gibt es beim Preis: Der Mieterstrompreis darf höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen. Das ist der gesetzliche Rahmen, der überhaupt erst den finanziellen Vorteil für die Mieter garantiert.

Und dann ist da noch die bereits erwähnte Vollversorgungspflicht: Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Mieter durchgehend mit Strom versorgt sind, auch wenn die PV-Anlage gerade nichts liefert. Dafür braucht es den Reststromvertrag aus dem vorherigen Abschnitt.

Was in der Praxis oft unterschätzt wird ist, dass der Vermieter diese Pflichten nicht zwingend selbst erfüllen muss. Genau diesen Teil übernehmen wir bei Dach für Dach für unsere Kunden, von der rechtssicheren Abrechnung bis zur Kommunikation mit den Mietern, damit sich Eigentümer nicht selbst durch die Details arbeiten müssen, ohne dass Mieterstrom für die Mieter deswegen weniger attraktiv wird.

Ist der Vermieter beim Mieterstrom umsatzsteuerpflichtig?

Grundsätzlich ja.

Der Bundesfinanzhof hat 2024 entschieden, wenn ein Vermieter Strom an seine Mieter verkauft, ist das eine eigene, steuerpflichtige Leistung, unabhängig davon, dass die Miete selbst steuerfrei ist.

Für die meisten Vermieter hat das aber keine Folgen, denn es gilt die Kleinunternehmerregelung: Wer mit seinen Einnahmen unter 25.000 Euro im Jahr bleibt, muss gar keine Umsatzsteuer berechnen oder abführen. Und diese Regelung steht nicht nur Firmen offen, auch private Vermieter ohne eigenes Gewerbe können sie ganz normal nutzen. Man braucht dafür also keine Firma und keine Gewerbeanmeldung.

Bei den meisten kleinen bis mittleren Mieterstromprojekten kommt man gar nicht in die Nähe der Grenze. Bei Häusern mit sechs bis zwanzig Wohnungen bleiben die Einnahmen aus dem Stromverkauf normalerweise deutlich darunter. Ohne Umsatzsteuer auf den Rechnungen spart man sich außerdem zusätzlichen Papierkram beim Finanzamt.

Ein Punkt, der früher wichtig war, spielt heute kaum noch eine Rolle: Beim Kauf der PV-Anlage selbst fällt seit 2023 ohnehin keine Umsatzsteuer mehr an, solange die Anlage nicht größer als 30 kWp ist. Das trifft auf viele unserer Projekte zu. Früher musste man abwägen, ob sich der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung wegen der Steuererstattung beim Anlagenkauf lohnt, aber diese Abwägung fällt heute für die meisten weg, weil es gar nichts mehr zu erstatten gibt.

Wie kann ein Vermieter sein Haftungsrisiko beim Mieterstrom reduzieren?

Zwei der drei Ausfallszenarien, Netzausfall und Lieferantenausfall, liegen größtenteils außerhalb der eigenen Kontrolle, richten aber in der Praxis auch kaum Schaden an. Das einzige Szenario, bei dem der Vermieter wirklich selbst haftet und auch wirklich etwas beeinflussen kann, ist die eigene Anlage und Hausinstallation.

Das Wichtigste ist deshalb die Wahl eines erfahrenen Fachbetriebs für Installation und Wartung. Der Fall vor dem OLG Oldenburg zeigt, wie ein solcher Schaden überhaupt erst entsteht: eine Montage ohne die vorgeschriebene Trennschicht, auf einem dafür ungeeigneten Dach. Wer nach den geltenden VDE-Normen installieren lässt und die Anlage regelmäßig prüfen lässt, schließt dieses Risiko fast vollständig aus.

Eine Betreiberhaftpflichtversicherung ist auch empfehlenswert. PV-Anlagen sind nicht automatisch über die normale Wohngebäudeversicherung mitversichert, und eine eigene Police deckt genau die Fälle ab, in denen die Anlage selbst einen Schaden verursacht.

Aber was man bedenken muss ist, ist dass man all das nicht selbst übernehmen muss. Bei Abrechnung, Reststrombeschaffung und Vertragsmanagement hilft es, sich von erfahrenen Mieterstrom-Experten begleiten zu lassen, statt sich selbst in jedes Detail einzuarbeiten. Genau dabei unterstützen wir bei Dach für Dach unsere Kunden in jedem Schritt, während der Vermieter Betreiber seiner Anlage bleibt.

Wer beim Mieterstrom wann haftet ist eine berechtigte Frage, klingt in der Theorie aber nach mehr Verantwortung als es tatsächlich ist. In der Praxis sind die tatsächlichen Schadensfälle selten, meist versicherbar und mit den richtigen Partnern gut vermeidbar. Wer sein Projekt sorgfältig aufsetzt, muss sich vor der Haftungsfrage nicht fürchten.

FAQ – Häufige Fragen zur Mieterstrom-Haftung